בפני כב' המפקחת עדה פרנקל
נציגות הבית המשותף
מרח' שוהם 24 נתניה
ע"י ………יעקב, ו………. חנניה
בעניין:
התובעת
– נ ג ד –
……………. דב
………….., נתניה
הנתבע
פסק דין

 1.הוגשה בתיק זה תביעה כספית על סך 1,900 ₪.

החוב הוגדר כ: "חלקם של הנתבעים בשיפוץ המעלית" וחוב שוטף לתקופה שמחודש מאי ועד דצמבר 2005.
בסעיף 4 לכתב התביעה נכתב: רצ"ב: נספח א' – התראה. נספח ב' – פרוטוקול. נספח ג' – דו"ח הוצאות והכנסות.

2. הנתבע טוען בכתב ההגנה כי יש לדחות את התביעה נגדו, שכן התובעים אינם נציגי הבית המשותף ולא נבחרו לתפקיד זה כדין.
כמו כן, נטען כי הבית הוא מבנה המיועד למסחר ותעשיה זעירה וכי פעלו בבנין זה מלטשות יהלומים. ……….. ו………… אשר היו בעלי מלטשות, הפכו את אולמות התעשייה שברשותם לדירות. משכך, יש לדעתו לדחות את התביעה.

3.  בדיון בנוכחות הצדדים הובהרו העובדות הבאות:

א) בין צדדים אלו התקיים הליך משפטי קודם בתיק 99/05, בו תבעו אותם תובעים את הנתבע לתשלום חלקו בשיפוץ אותה מעלית. משמע – אותה עילת תביעה במדוייק. התביעה נדחתה בפסק דין שניתן ע"י אפרים כהן, מפקח, ביום 27.11.05.

ב)  הבית המשותף נשוא הדיון, הנו אכן מבנה שהוקם לצורך תעשיה זעירה. לא היו בבית זה דירות מעולם, אלא אולמות תעשיה וחדרי שירותים ציבוריים, אשר הוצמדו בכל קומה לאולמות שבאותה קומה.

ג) המעלית שהיתה קיימת בבנין זה, שבקה מכל פעילות, על פי עדותם של ……….. ו……….., בסוף שנות השמונים של המאה שעברה, לאחר שהמלטשות ננטשו. הבנין עצמו היה נטוש שנים רבות. בשנים האחרונות נמכרו הנכסים בבנין והרוכשים וכן בעלי אולמות תעשיה בבנין – כמו מר ………… עצמו – הפכו את האולמות לדירות מגורים.
במסגרת המאמצים להסדיר חיי מגורים בבנין החליטו הגרים בבית לחדש את פעילותה של המעלית בבנין.

4. לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון ועיינתי בכל המסמכים הנוגעים לתביעה זו החלטתי לדחות את התביעה מן הנימוקים הבאים:

א) על פי המצב המשפטי הנוהג, לא ניתן להגיש תביעה משפטית חוזרת בגין עילה משפטית שכבר נדונה ונדחתה בין אותם צדדים.
די בדחיית התביעה שהוגשה בתיק 99/05, בכדי להקים לנתבע הגנה מפני התביעה הנוכחית ולדעתי, די בכך כדי לדחות התביעה.

ב) הבית המשותף נשוא הליך זה, הנו מבנה תעשייתי שייעודו ושימושיו נקבעו בעת הקמתו על פי היתר הבניה ותכנית בנין עיר שהיתה קיימת במקרקעין. אין חולק כי לא היו בבית זה דירות מגורים והוא לא שימש למגורים. הוא אף נרשם בפנקס הבתים המשותפים כמבנה ובו חנויות ואולמות.
ניסיונם של הבעלים הנוכחיים של היחידות הרשומות בבית  להפכו לבנין מגורים, מחייב את הסכמת בעלי הדירות לשינויים המבוקשים.

ג)סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין קובע כלהלן:
" החלטות
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה".

הפיכת ייעודו של הבית המשותף ממבנה מסחרי תעשייתי לבית מגורים, משנה את אופיו של הבית וממילא את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הנכסים אשר רכשו בו את נכסיהם לשם פעילות עסקית ויחד עם שינוי זה, את היקף ההוצאות הדרושות לאחזקתו השוטפת של הרכוש המשותף כמו גם הוצאות מיוחדות הדרושות לאותה אחזקה.
שינויים אלו הם שינויים מהותיים, הנופלים בגדר הוראת סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי, ומצריכות הסכמה מפורשת של כל אחד מבעלי הדירות, כתנאי לחיובו בהוצאות המיוחדות.

ד)אני קובעת על יסוד העדויות שבפני כי לא מדובר כלל בשיפוץ מעלית אלא בבנייה של מעלית חדשה לחלוטין. על פי העדויות שהושמעו בפני, ננטשה פעילות של המעלית עוד בסוף שנות השמונים. קרוב ל-30 שנה עמדה המעלית כגרוטאת ברזל. עיון במה שמכונה בפי התובעים "מפרט טכני", מלמד כאלף עדים שמדובר בבניה של מעלית חדשה לחלוטין. גם מטעם זה, חובה לקבל הסכמה מפורשת של בעל נכס להשתתף בהוצאות אלו.

ה)    אין באף אחד מן המסמכים שהוגשו, כדי לתמוך בתביעה לחיובו הכספי של הנתבע. לא קיים כלל הסכם התקשרות עם החברה "שרות ותחזוקה בע"מ" אשר נטען כי היא זו שבנתה את המעלית. הוצג לי, על דף מזכר, מסמך המהווה "הצעת מחיר". מסמך זה נושא תאריך קיום הישיבה שכונסה ואשר בה התקבלה כבייכול החלטה לקבל את הצעת החברה.

אין צריך לומר שלא הוצגו כלל הצעות אחרות, על אף שנטען כי היו כאלו.

המסמך שצורף לתביעה ונטען כי הוא "המפרט הטכני" איננו מסמך שהוכן על-ידי אותה חברה. למעשה לא ברור מי הכין מפרט זה וכיצד בכלל הוא קשור להליך זה.

הסכם – אין.

החשבוניות שהוגשו הם על הוצאה כוללת של 28,000 ₪ בלבד. טוען מר ………. בלהט, כי יש הסכם שנחתם עם חברת המעליות, כי סוכם על תשלומים, כי הוא ממשיך לשלם על פי הסדר תשלומים שנקבע, כי חלק מהדיירים שילמו וחלק עוד משלמים. כמובן שלא היה בידיו ולו בדל ראייה לאילו מן הטענות האמורות.
הכלל המשפטי הוא כי  "המוציא מחברו עליו הראייה". אין ראיות בידי התובעים, המולידות תביעה לחוב כלשהו.

ו) בבית המשותף דנן רשומות 31 יחידות מקוריות. כבר בדיון שהתקיים בתיק 99/05 עלתה תמיהה, כיצד זה טוענת הנציגות לקיומן של 25 יחידות בלבד. בדיקת המסמך המתיימר להיות דף פירוט ההוצאות והתשלומים של הנציגות מראה כי הפעילות השוטפת של הבית מתקיימת עם ולגבי 20 נכסים בלבד. ואכן, כל הנכסים שלגביהם לא קיימת פעילות כלל הם החנויות והמחסן הפונים אל הרחוב ואינם חלק מן האולמות שהפכו לדירות מגורים.

ז) קשה להשתחרר מן הרושם שהניירת שהוגשה בתמיכה לתביעה איננה משקפת פעילות אמיתית של בית מגורים המתנהל על-ידי נציגות שנבחרה כדין והיא מייצגת נאמנה את כל בעלי הנכסים. נראה לי כי המסמכים נרשמו כדי להוות "מקצה שיפורים" לשם הגשת תביעה חוזרת בפני המפקח, בנסיון לגבות כספים מבעלי החנויות – לפחות מידי מר …………

ח) בנוסף לכל האמור עד כה, באה הוראת סעיף 59 ו. (ב) (2) לחוק המקרקעין וקובעת:

" בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה".

אפילו היו כל ההליכים המתנהלים ע"י התובעים, נכונים וראויים, פטורים בעלי החנויות ומר …….. ביניהם, מתשלום כלשהו בקשר עם הקמת מעלית.

ט) לאור כל הנימוקים דלהלן, אינני מוצאת צורך לדון בשאלה אם מר ……… נבחר כדין כנציגות הבית המשותף.

5. כאמור התביעה נדחית.

אני מחייבת את התובעת ואת מר …………. ………. כנציגים שהופיעו בפני, לשלם לנתבע בגין הוצאותיו סך של 300 ₪. סכום זה צמוד ונושא ריבית מהיום ועד תשלומו בפועל.

ניתן  בלשכתי, בהעדר הצדדים, היום, ‏‏26 מרץ 2006, ‏כ"ו אדר תשס"ו.

פסק הדין ישלח ע"י המזכירות בדואר רשום עם אישור מסירה.

‏_____________________

עדה פרנקל

המפקחת על רישום המקרקעין

נתניה